Prøveforelesninger
Bedømmelseskomité
Professor Kai Krüger, UiB
Høyesterettsdommer Clement Endresen, Oslo
Forsker Ellen Eftestøl-Wilhelmsson, Oslo/Helsingfors
Leder av disputas: Professor Giuditta Cordero
Veileder: Professor Thor Falkanger, UiO
Sammendrag
Avhandlingen inneholder en rettslig analyse av visse sider ved eiendomsmegleroppdraget etter norsk rett ut fra et privatrettslig – hovedsakelig kontraktsrettslig - perspektiv. Rettsmateriale fra Danmark og Sverige og delvis også fra andre land trekkes inn i analysen, uten at siktemålet går ut over en fremstilling av norsk rett på området. Analysen gjelder eiendomsmeglerens omsorgsplikt og plikten til å opptre i samsvar med god meglerskikk i henhold til lov om eiendomsmegling av 2007. Fremstillingen har like stor interesse i forhold til de tilsvarende regler i tidligere lov om eiendomsmegling av 1989. Avhandlingen tar først og fremst sikte på megling av boligeiendommer med privatpersoner som både kjøper og selger.
Kapittel 1 er et innledningskapittel om avhandlingens formål, metode og rettskildebruk. Kapitlet inneholder bl. a. et studium av rettskildeverdien av praksis i klagenemnder. Dette studiet er ikke begrenset til klagenemnder innenfor eiendomsmegling, men redegjør mer generelt for klagenemnder i forbrukersektoren og rettskildeverdien av praksis i slike nemnder.
Kapittel 2 er en innledning til avhandlingens materielle tema, eiendomsmegling. Det gis en rettslig avgrensing og en praktisk beskrivelse av eiendomsmegling, en oversikt over lovhistorien på området, og en oversikt over dansk og svensk rett.
I kapittel 3 analyseres eiendomsmeglerens lovbestemte omsorgsplikt og hans plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk. Sentrale spørsmål er for det første hvem omsorgplikten gjelder i forhold til (selger, interessenter, kjøper og andre), herunder om omsorgsplikten overfor interessenter og kjøper er av kontraktsrettslig karakter eller ikke, for det andre meglerens prioritering ved interessekonflikter mellom selgeren på den ene siden og interessentene og kjøperen på den andre, og for det tredje omsorgspliktens saklige innhold, særlig sett i lys av meglerens utdannelse som eiendomsmegler eller jurist. Drøftelsen av omsorgsplikten suppleres av en drøftelse av god meglerskikk, som munner ut i en punktvis redegjørelse for faktorer av særlig betydning for kravet til god meglerskikk.
Kapittel 4 inneholder et studium av salg av boligeiendommer gjennom budgivning målt opp mot lovens krav til eiendomsmegleren om å vise omsorg for begge parter og å opptre i samsvar med god meglerskikk.
Summary:
The thesis is a legal analysis of some important aspects of real estate agency according to Norwegian law. The perspective is civil law, mostly contractual law. Danish and Swedish legal material is to some extent included in the analysis. The objective is, however, limited to describing and analysing Norwegian law, under the Norwegian Real Estate Agency Act 2007. The subject of the thesis is the Norwegian real estate agents’ duty of care towards both the seller and the buyer of real estate and the duty of the agent to comply with good professional practice. The dissertation mainly describes and analyses private homes transactions in the second hand market.
Chapter 1 is an introductory chapter describing the objective of the dissertation, the legal method applied and the sources of law of particular interest to the subject. One important subject of this chapter is a discussion of the precedent value of decisions resulting from alternative dispute resolution in the consumer sector.
Chapter 2 is an introduction to the substantive subject of the thesis. Real estate agency is being described both from a legal and from a practical point of view. This chapter in addition contains a survey of the Norwegian legal history of real estate agency, and a survey of Danish and Swedish real estate agency law.
In chapter 3, the agent’s legal duty of care and the notion of good practice are being discussed more closely. Among the issues of this chapter is the question of to whom the agent has a duty of care (the seller, the buyer, others) and who may invoke breach of good professional practice. Another issue concerns the legal character of the agent’s duties towards the buyer – contractual or non contractual? Further, the agent’s role in relation to the conflicting interests of the seller and the buyer is being discussed and analysed. Factors of particular interest to the determination of the legal standard of good professional practice are being accounted for.
Chapter 4 contains a study of the agents’ use of informal auctions in the process of selling private homes. This frequently used method in Norway is being confronted with the agents’ duty of care to the seller and the buyer and with the standard or good professional practice.